V roce 2024 nás v oblasti stavebnictví čeká spousta změn, skoro bychom to mohli nazvat „malou revolucí“. V dnešním článku vám představíme zejména novinky zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen „zákon o DPH“) a zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí“) v souvislosti mimo jiné se zákonem č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „nový stavební zákon“). Porbereme si tedy změny v daňovém právu.

Definice bytového a rodinného domu

První změna, na kterou se zaměříme, je definice bytového a rodinného domu (stavby pro bydlení) v souvislosti se zákonem o DPH.

V § 48 odst. 2 písm. a) zmíněného zákona je uvedeno, že stavbou pro bydlení se pro účely DPH rozumí stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí. Novela č. 284/2021 Sb. mění toto ustanovení tak, že se jí nově bude rozumět stavba bytového domu podle stavebního zákona. Definice tak bude nově vycházet ze samotného nového stavebního zákona, konkrétně § 13 písm. b), ve kterém se bytovým domem rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení.

U rodinného domu je tomu obdobně. Ustanovení § 48 odst. 2 písm. b) zákona o DPH nyní také odkazuje na právní předpisy upravující katastr nemovitostí, ale v následujícím roce se na definici stavby rodinného domu podíváme do nového stavebního zákona, kde je tato definice v § 13 písm. c). Na jeho základě se rodinným domem rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení, a která má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví, nebo třetí nadzemní podlaží ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny budovy orientované k uliční čáře alespoň o 2 metry.

Novelou také dochází ke zpřesnění definice obytného prostoru, kterým se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jedna (dříve jednotlivá) obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky (dříve odpovídají požadavkům) na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny.

Zákonodárce zároveň změnil i definici stavby pro sociální bydlení pro účely DPH, nově se jí bude rozumět podle § 48 odst. 5 písm. a) stavba bytového domu podle stavebního zákona, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m². Ani písm. b) výše zmíněného paragrafu nezůstane beze změny, nově půjde o stavbu rodinného domu podle stavebního zákona, jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m². Přechozí úprava obou ustanovení odkazovala opět na právní předpisy upravující katastr nemovitostí. Stavbou pro sociální bydlení se pro výše zmíněné účely rozumí i obytný prostor pro sociální bydlení, domovy péče o válečné veterány a další, to zůstává beze změny.

Tím, že se pro účely DPH změní definice stavby pro bydlení a stavby pro sociální bydlení, se změní i okruh nemovitostí, které spadají pod první sníženou sazbu daně při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě. Zákonodárce v novele č. 284/2021 Sb., v přechodných ustanoveních uvedl, že na poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě, pokud započaly přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se po dobu 2 let od nabytí účinnosti uplatní první snížená sazba daně podle § 48 odst. 1 zákona o DPH. Musí se však jednat o rodinný dům podle § 48 odst. 2 písm. b) nebo § 48 odst. 5 písm. b) zákona o DPH, ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti této novely, tedy před 1. 1. 2024.

Definice stavebního pozemku a daň z nemovitých věcí

Jako další změnu zmíníme novou definice stavebního pozemku pro účely zákona o dani z nemovitých věcí. V současné právní úpravě se jím dle § 6 odst. 3 rozumí zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo společné povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje nebo která bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby. Nová právní úprava (nově v § 1a odst. 1 písm. k) téhož zákona) vycházející z novely č. 284/2021 Sb., poskytne značně jednodušší definici stavebního pozemku pro účely tohoto zákona, tedy zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený podle pravomocného povolení stavby podle stavebního zákona k zastavění zdanitelnou stavbou, to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby.

Poslední větší změna týkající se nemovitostí je zvýšení sazby daně z nemovitých věcí přibližně na 1,8 násobek. Například u budovy obytného domu se základní sazba daně dle § 11 odst. 1 písm. a) zvýší z 2,- Kč za 1 m² na 3,50 Kč. Výnos daní získaný tímto způsobem připadne obcím, které však obdrží méně financí ze sdílených daní, což by mělo mít pozitivní účinek na státní rozpočet.

Co se tedy mění

Změny se tedy dotknou zejména následujících oblastí:

• sazby daně dle § 48 zákona o DPH – dokončené stavby pro bydlení nebo dokončené stavby pro sociální bydlení (rekonstrukce, opravy,…)
• sazby daně dle § 49 zákona o DPH – výstavba nebo dodání stavby pro sociální bydlení
• daně z nemovitých věcí

Pro úplnost dodáváme, že novela také mění podmínky pro osvobození od DPH při dodání nemovité věci dle § 56 zákona o DPH a podmínky pro osvobození od DPH při nájmu nemovité věci dle § 56a zákona o DPH.

Závěr

Od 1. 1. 2024 nabylo účinnosti nemálo změn ve stavebním právu, a to i v definicích úzce spojených s daňovým právem. Všechny zmíněné novinky jsou provázány s novým stavebním zákonem, samotné výše zmíněné definice z něj přímo vycházejí. 

Zdroj: konstrukce.cz

Pracujete v oboru stavebnictví nebo i mimo něj a potřebujete poradit, jaké výše uvedené daňové změny se Vás nebo Vaší společnosti týkají? Obraťte se na nás a my Vám všechny dotazy zodpovíme!

Mgr. Lucie Špičková, advokátka

Nikol Zlámalová, právní praktikantka